알투코리아부동산투자자문(주)

수요 억제 정책 이후 주거부담 추이

우창영 알투코리아부동산투자자문(주) 개발컨설팅분석본부 과장

◈ 들어가는 말

● 정부는 `25년 6월 27일 「가계부채 관리 강화 방안」을 통해 수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대 한도를 제한하고 전입의무를 부과한 후, 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」으로 규제지역을 확대하고 고가 주택 주담대 한도를 제한하는 등 지속적으로 대출규제와 실거주 의무를 통한 수요 억제 기조를 이어오고 있음

● 이러한 정책의 목적은 과도한 대출, 갭투자, 실거주 목적이 아닌 가수요 차단을 통한 주택시장의 안정에 있으며, 고가주택 규제를 강화해 고가주택 가격 상승이 중저가 주택으로 확산되는 영향을 억제하고자 한다고 밝힘

● 그러나, 수요 억제 기조가 장기화되면서 실거주 의무와 전세대출 규제 등으로 전세 매물이 줄어 전월세 부담이 증가하고 있으며 서울 중저가 지역의 가격이 오르는 풍선효과와 같은 문제가 제기되고 있음

● 다른 한 편 강남 3구의 집값 상승률이 둔화되어, 지역 간 가격 격차가 완화되고 있다고 평가하는 의견도 있음

`26년 9월 18일 기자회견에서 이재명 대통령은 '강남은 꼭대기였는데 여기는 내리고, 다른 지역은 오르고 있다'며 '일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다'고 최근 시장 흐름을 평가함

● 이에 본 고는 정책의 목적인 주거 안정과 최근 시장 흐름으로 거론되는 평탄화 효과에 대해 점검하고자, 서울 아파트의 가격 분위별 가격 및 주택가격 양극화 양상 변화와 주거부담 추이를 분석하고자 함

◈ 시기별 주요 정책과 주택 가격 변화

● `24년~`26년 9월까지 부동산 정책은 이재명 정부 출범(`25년 6월 4일) 이전에는 규제 완화(잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역 해제)와 강화(토허구역 확대 재지정)를 반복하였으나, 출범 이후에는 대출 규제, 실거주 의무, 세제 개편 등을 통한 수요 억제 기조가 단계적으로 강화됨

● 주택 공급 정책 또한 발표되었으나(9·7 주택공급 확대방안), 10월 2째 주까지 착공 물량은 올해 수도권 착공 목표 26만 8천 호 중 19만 9 천호로 약 37% 수준인 것으로 파악됨

 
● `25년 6월 이재명 정부 출범 이후 16개월(`25년 6월~`26년 10월)의 서울 아파트 가격 상승률은 16.8%로, 직전 동기간 16개월(`24년 2월~`25년 6월)의 상승률 12.0%를 상회함

● 분석 기간 중 전월대비 가격 상승률이 높았던 월은 `25년 10월, `25년 5~7월, `24년 8월 등으로, 대출, 금리 등 부동산 규제 발표 및 시행 전후로 규제 강화 전 매수수요가 몰리며 상승폭이 확대된 것으로 보임

● 이재명 정부 출범 이후 가격 상승률은 `26년 8월 세제개편안 발표 이후 상승폭이 0.3~0.5% 수준으로 축소됨

◈ 가격 분위별 아파트 가격 추이와 양극화 양상

1) 가격 분위별 아파트 가격 추이

●`24년 2월~`26년 10월 가격 분위별 아파트 평균 가격의 상승률은 5분위 35.5%. 4분위 36.1%, 3분위 30.9%, 2분위 18.8%, 1분위 9.2%임

●다만 이재명 정부 출범 전후로 나누어 비교하면, 5분위(최고가 그룹) 아파트의 평균 가격 상승률은 `24년 2월~`25년 6월 21.0%로 가장 컸으나, `25년 6월~`26년 10월에는 12.0% 수준으로 1분위 다음으로 낮아짐

●`25년 6월~`26년 10월까지 분위별 아파트 평균 가격 상승률은 3분위(23.3%), 4분위(21.8%), 2분위(15.7%), 1분위(9.9%) 순으로 높게 나타남

2) 양극화 양상 추이

● 양극화 양상을 판단하는 방법으로는 가격 수준의 격차를 보는 5분위 배율, 평균·중위가격 비교 방법 등이 있음

● 서울 아파트 5분위 배율은 `26년 2월 6.56으로 최고치를 기록한 후, `26년 10월 6.23으로 낮아져 가격 격차가 다소 줄어듦

-5분위 배율은 가격 상위 20%(5분위) 평균가격을 하위 20%(1분위) 평균가격으로 나눈 값으로, 수치가 클수록 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 큼을 의미함

● 서울 아파트 5분위 배율 증가폭은 `24년 2월~`25년 6월 증가분인 1.10에서 `25년 6월~`26년 10월 0.11로 축소되어, 상위 20%와 하위 20%간 가격 격차의 확대 속도가 둔화된 것으로 파악됨

● 서울 아파트 평균가격 ÷ 중위가격은 `25년 6월 1.34에서 `26년 10월 1.26까지 하락하여 정부 출범 시기(`25년 6월) 대비 고가 아파트 가격 쏠림 현상은 다소 완화된 것으로 파악됨

- 평균가격과 중위가격 비교는 평균가격을 중위가격으로 나눈 값으로 1보다 클수록 고가 아파트가 평균을 끌어올리는 경향이 강한 상태로, 가격이 고가 쪽으로 쏠린 정도를 보여줌

◈ 주거부담 추이

● 주거부담 추이를 확인 가능한 방법으로는 주택가격을 연간 가구소득으로 나누는 PIR(Price to Income Ratio, 소득 대비 주택가격 비율)이 있으며, 가구가 소득을 쓰지 않고 모았을 때 주택구입에 필요한 기간을 의미함

-UN-Habitat는 PIR 3~5배를 적정 수준으로 봄

● PIR은 어떤 가구소득을 사용하느냐에 따라 값이 달라질 수 있으므로, 본 분석에서는 서울이라는 지역적 특성을 고려하여 가계동향조사의 도시 2인 이상 가구의 월평균 가구소득을 활용하여 PIR을 산출함

● 또한, 가계동향조사의 월평균 가구소득은 일시적 요인으로 분기별 변동이 있으므로, 4개 분기의 평균값을 사용함

-`26년은 현재 1Q, 2Q만 발표되어, 2개 분기의 평균값을 사용함

● 서울 아파트 PIR(중위가 기준)은 `24년 2월 12.66배에서 `26년 10월 15.67배로 증가. 이는 가구 연소득을 모두 저축할 경우 중위가 아파트를 구입하는 데 약 15년 8개월이 소요됨을 의미함
- 평균가 기준: `24년 2월 16.01배, `25년 6월 17.29배, `26년 10월 19.71배

● 가격 분위별 PIR은 `24년 2월 대비 `25년 6월에는 1 · 2분위에서 감소했으나, `25년 6월~ `26년 10월에는 모든 분위에서 PIR이 증가함

- `24년 2월~`25년 6월 PIR 증감: 5분위 ▲5.34배, 4분위 ▲1.20배, 3분위 ▲0.22배, 2분위 ▼0.15배, 1분위 ▼0.31배

- `25년 6월~`26년 10월 PIR 증감: 5분위 ▲3.86배, 4분위 ▲3.66배, 3분위 ▲2.73배 2분위 ▲1.32배, 1분위 ▲0.50배

● `26년 10월 서울 아파트의 PIR 구간별 세대수 비중은 10배 이상 15배 미만이 23%로 가장 높음

● `26년 10월 PIR 구간별 서울 아파트 세대수 비중은 `24년 2월, `25년 6월 대비 5~10배 구간, 10~15배 구간에서 감소했으며, 15배 이상 구간에서 모두 비중이 증가하여 주택 구매까지 최소 15년 이상이 걸리는 서울 아파트 세대수가 증가한 것으로 분석됨

- `24년 2월: 5배~10배 28%, 10~15배 30%, 15~20배 17%, 20배~25배 미만 7%, 25배 이상 15%

- `25년 6월: 5배~10배 28%, 10~15배 27%, 15~20배 15%, 20배~25배 미만 8%, 25배 이상 18%

- `26년 10월: 5배~10배 22%, 10~15배 23%, 15~20배 17%, 20배~25배 미만 12%, 25배 이상 24%

◈ 소결

● `25년 6월 이재명 정부 출범 이후 16개월(`25년 6월~`26년 10월)의 서울 아파트 가격 상승률은 16.8%로 이전 16개월(`24년 2월~`25년 6월)의 상승률 12.0%를 상회함

● 가격 분위별로는 최고가(5분위) 아파트의 가격 상승률이 둔화된 반면, 그 외 분위(1~4분위)를 중심으로 가격 상승 속도가 빨라짐

● 한편, 가격격차의 확대 속도와 고가 아파트 가격 쏠림 현상은 다소 완화되고 있는 것으로 파악됨

- 평균가격 ÷ 중위가격은 `25년 6월 1.34에서 `26년 10월 1.26으로 소폭 하락함

● 서울 아파트 PIR(중위가 기준)은 `24년 2월 12.66배에서 `26년 10월 15.67배*로 증가하여 구입부담이 확대됨

- 가구 연소득을 모두 저축할 경우 중위가 아파트를 구입하는 데 약 15년 8개월이 소요됨을 의미함

● `24년 2월 대비 `25년 6월 2분위, 1분위 아파트의 PIR이 감소한 반면, `25년 6월 대비 `26년 10월에는 모든 가격 분위에서 PIR이 증가한 것으로 나타남

● 이는 중저가 아파트를 중심으로 가격이 상승하면서 고가 아파트와의 가격격차 확대 속도는 둔화되었으나, 전반적인 주택구입부담은 오히려 증가하고 있음을 보여줌

● 실거주 의무와 이에 따른 임대차 매물 감소로 기존 임차수요의 매매 전환 압력이 커지는 가운데, 대출 규제로 매수 가능 가격대가 제한되면서 중저가 아파트에 수요가 증가되어 해당 가격대 아파트 가격의 상승을 견인했을 가능성이 있음

● 수요 억제 정책은 단기적으로 투기수요를 차단하는 효과가 있으나, 대체 주거상품이 부재한 상황에서는 수요자의 선택지를 축소시켜 오히려 특정 상품에 대한 압력을 높이는 부작용을 낳을 수 있음

● 양극화 해소와 시장 효율성 간의 균형을 위해서는 수요 관리 정책과 더불어, 수요가 다양한 주거상품 · 점유형태로 분산될 수 있는 여건을 조성하는 방안을 검토할 필요가 있음

- 전세보증 체계 정비 등을 통한 비아파트 임대시장의 신뢰 회복, 공공·기업형 장기임대 공급 확대, 생애주기 및 수요자 특성을 반영한 대출규제 및 실거주의무의 선별적 완화, 기존 공급계획의 일정 관리를 통한 공급 공백 최소화 등

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

* 이 글은 부동산마켓브리프 26년 11월호(2026. 11. 03.)에 동시 게재되었음