알투코리아부동산투자자문(주)

리모델링을 통한 도심 주택공급 확대와 정책과제

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 들어가는 말

● 사용승인 후 15년 이상 경과한 공동주택은 노후화 억제와 기능향상을 위한 리모델링 가능, 이때 기존 세대수의
15% 이내에서 세대수 증가를 위한 증축을 추진할 수 있음

● 기존 오피스, 호텔, 상가 등을 리모델링 하여 공동주택으로 전환하는 국내외 사례가 나타나고 있음

● 도심지역에서 신규 주택을 공급하는 방안은 재개발･재건축 이외도 리모델링이 유력한 대안이 될 수 있는바, 본 고에
서는 리모델링을 통한 도심지역 신규 주택의 공급 가능성을 검토할 것임

◈ 공동주택 리모델링을 통한 도심지역 신규 주택공급 가능

● 주택법에서는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수 증가를 위한 증축을 허용(주택법 제2조 제25호)

- 사용승인 후 15년 이상 공동주택의 경우 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내, 85㎡ 미만인 경우 40% 이내에서 증축할 수
있는데, 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용 부문에 대해서도 별도로 증축할 수 있음

- 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가하는 증축을 할 수 있음

- 수직으로 증축(수직증축형 리모델링)할 경우 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 3개 층 증축, 기존 층수가 14층 이하인
경우 2개 층 증축 가능

● 세대수 증가를 위한 공동주택 리모델링의 주요 방법

- 평면 구분을 통한 세대 분리 : 중대형 평형대의 경우 독립된 생활 보장을 위해 독립 현관 1개 이상, 침실, 개별 부엌 및 샤워
시설 구비, 가스·전기·수도 등 별도의 계량기 구분을 통해 임대형 공간으로 세대를 분리할 수 있음

- 세대수 증가를 위한 수평 증축 : 용적률과 안전성을 고려하여 아파트 단지의 경관을 해치지 않는 범위에서 세대수 증가

- 세대수 증가를 위한 주동 상부 수직 증축 : 수평 증축과 마찬가지로 용적률과 안전성을 고려한 적절한 세대수 증가를 위한 수
직증축이 상부 3개층까지 가능. 저층부를 공용공간(공용로비, 커뮤니티 시설) 또는 데크형 주차장 등으로 활용 가능

- 여유 부지를 활용한 세대수 증가를 위한 별동 증축 : 단지 내 용적률을 고려하여 여유 부지를 활용하거나, 비효율적인 기존
시설을 철거하여 저층부에는 주민들의 요구가 있는 커뮤니티 시설과 중·상층부를 활용하여 세대수를 증가

● 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위해 「공동주택 리모델링
기본계획」을 수립해야 함

-의무수립대상 : 특별시, 광역시, 50만 이상 대도시(창원, 수원, 성남, 용인 등)

-임의수립 : 50만 미만 기초지자체 중 시장, 군수가 도시 과밀화나 이주 수요관리가 필요하다고 인정하여 수립하는 지역
(예 : 군포, 구리, 의왕, 광명 등)

● 세대수 증가형 리모델링을 고려한 「공동주택 리모델링 기본계획」을 수립한 21개 지방자치단체의 세대수 증가형 가능
단지는 총 2,828개, 세대수는 1,953,128호, 여기에 15%를 적용하면 약 29만 호의 신규 주택공급이 가능

-서울의 세대수 증가형 가능 세대수는 774,432세대로 약 11.6만 호의 신규 주택 공급이 가능, 최근 10년간 서울의 연평균 아
파트 공급 규모는 약 3만 호 수준으로, 리모델링으로 양질의 아파트 공급이 가능

-노후 공동주택 단지는 대부분 도심지역에 위치하고 있는바, 리모델링으로 도심지역에 신규 아파트 공급 가능

◈ 업무･상업시설, 호텔 등의 리모델링을 통한 도심지역 신규 주택공급 가능

● 수도권 주택공급 기반강화 방안(국토교통부, 2020.5.6.)은 1인용 주거공급 활성화를 위해 오피스･상가 등의 주거
전환 활성화를 추진키로 함

- 서울 도심 오피스 공실률은 12.9%(2019.3Q)로 높은 수준, 온라인 쇼핑 확대 등으로 상가 공실도 증가할 것으로 전망함

- LH, SH가 입지가 우수한 도심 내 오피스, 상가 등을 적극 매입하여 1인용 장기 공공임대로 전환하는 사업을 추진키로 함

- 이를 위해 공공주택사업에 오피스, 상가 용도변경을 포함시키고, 주거 전환사업을 활성화하기 위해 추가 주차장 설치를 면제하고,
공동주택 전환 시 세대간 경계벽 두께를 완화하고 바닥구조는 추가 공사 없이 기존 구조를 그대로 사용토록 허가함

● 주택공급 확대방안(관계부처 합동, 2025.9.7.)은 비대면 수요 확대, 경기변동 등으로 도시 공실 상가가 증가하고 있
어 탄력적 용도전환으로 주거시설로 활용을 추진

- 도심 내 공실상가, 업무시설 등의 용도변경으로 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 제도 개선을 추진키로 함

● 노후 호텔이나 오피스를 주택으로 전환하는 사례가 서울 도심부에서 나타나고 있음

- LH는 성북구 ‘안암생활’(관광호텔 → 청년 공유주택) 등 다수의 상업용 시설을 매입하여 청년주택으로 리모델링

- 맹그로브 신설(MGRV), 에피소드 강남 262(SK D&D) 등은 민간 디벨로퍼가 수익성을 목적으로 기존 오피스 및 호텔 등을
주택으로 리모델링

● 미국과 영국에서는 2000년대부터 도심지역의 노후 오피스, 호텔 등을 주거용도로 전환하는 리모델링이 활성화됨( 이윤상, 상업업무시설의 주거시설 전환 해외사례와 정책적 시사점, WP26-07, 국토연구원, 2026, pp.11~30)

- 미국 뉴욕시는 비주거용 건물의 주거시설 전환 촉진 정책을 1990년대부터 추진, 구도심 지역안의 비주거용 건물을 공동주택으로 전환시 재산세 공제(감면) 등의 다양한 인센티브 제도 운영 중, 1990~2020년간 총 98채의 오피스가 주택으로 전환되어
1.2만호의 주택을 공급, 이는 뉴욕시 구도심 주택 증가분의 40% 차지함

- 영국 잉글랜드는 오피스의 주거용도 전환 시 간소화된 절차로 진행, 2015~2025년간 오피스에서 전환되어 공급된 주택은 10.1
만호, 런던은 2.3만호가 공급됨

● 서울의 30년 이상된 노후건축물중 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 숙박･위락시설의 규모는 69.5㎢, 이중 1%가
주거시설로 용도전환 리모델링을 추진한다면, 서울 도심지역에 약 6,300호(전용 84㎡(110㎡) 기준) 신규 주택 공급 가능

- 도심의 노후 업무･숙박･판매･근린생활시설 등은 주택으로 전환 할 수 있는 “새로운 주거용지”로서의 가치를 평가해야 함

◈ 서울 도심지역에 리모델링으로 약 12만호의 신규 공동주택 공급 가능

● 세대수 증가형 리모델링의 기준을 기존 세대수의 15% 이내에서 20% 이내로 확대하거나, 노후 비주거시설의 주택
전환 시 용적률･세제･공사비 지원 등의 활성화 정책 추진시 도심지역 주택공급은 촉진될 수 있음

- 서울의 경우 세대수 15% 이내 증가 및 30년 이상된 노후 상업시설의 리모델링 전환(1%) 시행 시 도심지역에 약 12.2만호
규모의 신규 공동주택 공급 가능

- 만약, 세대수 20% 이내 증가, 노후 상업시설 리모델링 전환(2%) 시행 시 총 16.6만호의 신규 주택공급 가능

◈ 공동주택 리모델링 활성화를 위한 정책과제

● 건축물 리모델링 활성화는 환경적･경제적 측면에서 순기능이 큰 것은 사실

- 리모델링은 건축 폐기물 발생량이 적으며, 레미콘･철근 등 주요 건축자재의 제조･운반･시공 과정에서 발생하는 내재 탄소
(Embodied Carbon) 배출을 감축하며, 그린리모델링으로 에너지 효율을 개선할 수 있음

- 리모델링은 높은 기존 용적률이 높은 단지에 있어서는 주거환경 개선을 위한 유일한 대안이고, 재건축에 비해 사업기간 단축에
따른 금융 비용 절감이 가능 

● 주택공급 확대방안(관계부처 합동, 2025.9.7.)에서 비주거 시설의 주거 전환 리모델링을 활성화하는 방안을 제시하고
관련 규제개선의 근거를 마련, 좀더 획기적인 조치가 필요함

- 9.7 대책(2025)의 후속 조치로 리모델링 주택조합 지위 신설, 상가 증축(30%) 및 철거･재배치 등이 법제화 됨

- 8.13 대책(2026)에서 지식산업센터의 주거용도 활용을 촉진할 수 있도록 지원시설 면적 비중 한도의 한시적 확대, 입주대상 규제
완화, 대수선분 취득세 면제 혜택 등을 추진키로 함 

● 공동주택 리모델링 활성화를 저해하는 수직증축 및 내력벽 관련 규제 등의 합리화 필요

- 수직증축 및 안전성 검토 절차의 간소화 및 명확화 필요 : 안전성 검토 승인 기준에 대한 세부 가이드라인을 표준화하고, 일정 요
건 충족시 통합심의를 제도화

- 세대간 내력벽 철거의 불허로 평면 확장(2Bay → 3Bay)가 어려워, 내력벽 일부 철거 및 재배치에 관한 가이드라인 마련 

● 용도전환(오피스･호텔･상가 등 → 공동주택) 리모델링 시 주차장 및 건축기준 유연화 필요

- 공공임대가 아닌 민간의 일반 분양, 임대형 공동주택 전환 시 주차장 확보에 관한 규제는 존치되어 있음. 민간의 주차장 설치 의
무 부담금 납부나 인근 주차장 활용 등 주차장 설치기준 완화 필요

- 기존 오피스, 호텔의 구조적 특성을 감안해 세대 간 경계벽 및 바닥구조 완화 적용 범위를 민간 일반 주택사업까지 확대 필요 

● 리모델링 관련 법률체계 정비(리모델링 특별법 제정)

- 현재 리모델링 관련 규정은 주택법, 건축법, 도시정비법 등에 분산되어 있는바, 관련 특별법을 제정하여 인허가 절차 일원화, 수직
증축, 주차장 등 규제 특례의 일괄 적용, 용적률 인센티브 명확화 등을 검토할 필요가 있음

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

* 이 글은 부동산마켓브리프 26년 9월호(2026. 09. 02.)에 동시 게재되었음