알투코리아부동산투자자문(주)

2025년도 부동산 시장 결산 및 2026년도 부동산시장 전망

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 2025년도 부동산 시장 결산

◎ 주택시장

- 2025년 주택시장은 금리 안정과 거시경제지표 회복에 대한 기대 속에 수도권은 선호 지역을 중심으로 매매･전세가격이 상승세를 보였지만 지방은 미분양 적체와 인구수요 감소가 약세로 이어지는 양극화가 두드려짐

- (매매시장) 2025년 전국 아파트 매매가격 변동률 누계(1.1~12.15)는 0.86%로 전년 누계 0.07%보다 높은 것으로 나타남. 특히 서울은 8.25%로 전년도 4.48%에 비해 높은 (+) 변동률을 보여 매매가격이 상승하고 있지만, 지방은 -1.19%로 전년도 -1.67%에 이어 지속적인 (-) 변동률로 매매가격이 하락하고 있음

- (전세시장) 2025년 전국 아파트 전세가격 변동률 누계(1.1~12.15)는 1.15%로 전세가격 상승세는 지속됨. 수도권에서는 서울(3.38%), 인천(0.18%). 경기(1.75%)로 모두 상승세, 수도권 외 지역은 부산(2.18%), 울산(3.41%), 세종(5.74%)을 제외하고 보합 또는 하락세를 나타냄

- (공급시장) 2025년 전국 아파트 공급물량은 27.9만호로 전년(36.3만호)대비 약 8.4만호(△23.1%) 감소함. 수도권은 13.7만호로 전년(17.2만호) 대비 3.5만호(△20.3%) 감소함. 수도권 외 지역에서는 경남, 전북, 제주에서 공급물량이 소폭 증가했고, 나머지 지역 모두 감소함

- (분양시장) 2025년 전국 아파트 분양물량은 21.6만호로 전년(24.4만호)대비 약 2.8만호(△11.5%) 감소했으며, 수도권 12.8만호, 비수도권 8.8만호가 분양됨. 2025년 주요 분양지역은 경기(9.4만호), 인천(1.9만호), 부산(1.8만호), 서울(1.4만호) 순으로 수도권에 분양물량이 집중됨

◎ 상업용 부동산

- (소매유통) 전반적인 소비심리 위축으로 실질적인 성장은 정체, 서울 주요 상점가는 외국인 관광객 증가로 명동 등 일부 지역은 회복세이지만 지역별 편차가 큼, 공실률은 명동 4.9%, 강남 18.9%, 홍대 10.4% 수준임

- (오피스) 지난 2~3년간 임대료가 꾸준히 상승했지만 2025년은 2~4% 수준으로 안정화, 서울의 경우 낮은 공실률과 오피스 공급이 제한적이어서 상승 압력은 유지되고 있음

- (물류센터) 2025년 3분기 까지 누적된 수도권 A급 물류센터의 신규 공급량은 전년 동기대비 약 68% 감소, 상온 물류시장은 이커머스와 3PL로 임대료 상승을 견인, 저온 물류센터는 장기공실로 임대료 하락 지속

- (데이터센터) AI, 클라우드 서비스 확산으로 데이터센터 수요가 크게 증가하고 수도권에 집중, 분산에너지활성화특별법과 전력계통영향평가제도 시행으로 수도권내 개발이 지연, 수도권 외 지역으로 확산 불가피

◈ 2026년도 부동산시장 전망

◎ 거시지표 및 부동산시장 동향

◎ 주택(아파트) 매매시장 전망

- ’25년도 전국 아파트 매매가격은 전년대비 6.03% 상승하고, 서울 12.52%, 경기 2.87% 상승했지만 수도권 이외 지역은 보합 또는 하락하는 등 수도권과 지방의 양극화가 점차 심화되고 있음

- 전국 아파트 공급물량은 ’24년 27.9만호에서 ’26년 21.0만호로 6.9만호가 감소하고, 수도권(서울, 인천, 경기)은 ’25년 13.7만호 → ’26년 11.2호 → ’27년 10.8만호로 지속적으로 감소할 것으로 예상되고 있음

-- 전 국 아파트 입주(예정)물량 : ’25년 27.9만호 → ’26년 21.0만호 → ’27년 20.3만호

-- 수도권 아파트 입주(예정)물량 : ’25년 13.7만호 → ’26년 11.2만호 → ’27년 10.8만호

-- 미분양 아파트 : ’21.12월 1.7만호 → ’22.12월 6.8만호 → ’23.12월 6.2만호 → ’24.12월 7.0만호 → ’25.9월 6.6만호

- 정부의 양도세･보유세 개편, 대출 규제 등이 시장 변동성을 제한하는 요인이 될 수 있음. 하지만 누적된 주택(아파트) 착공･입주물량 감소로 공급부족 효과가 본격적으로 가격 상승 압력으로 작용할 것으로 보임

- ’26년에 기준금리 인하와 유동성 확대 가능성, 똘똘한 한 채 선호, 매물 잠김 현상 등으로 인구･수요가 집중된 서울 등 수도권 시장의 가격 상승이 예상됨. 지방은 수요 약세, 미분양 누적 등의 영향으로 수도권에 비해 상대적으로 주택가격의 약세가 예상

◎ 주택(아파트) 임대시장 전망

- 아파트 입주물량은 ’25년 27.9만호에서 ’26년 21만호로 입주물량이 크게 감소(6.9만호), 주택대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등 각종 규제에 따라 매수 대기자들의 전세 거주 연장, 실거주 의무 등에 따른 매물 잠김 현상 등으로 전세난이 심화될 것으로 예상

- 전세 대출 규제와 전세가 상승 부담으로 전세의 월세화가 촉진될 것으로 예상, 특히 1인 가구가 밀집된 도심 지역의 월세 상승세가 클 것으로 예상

◎ 상업용 부동산시장 전망

- ’26년 소매유통(리테일) 시장은 경제성장률은 2% 내외로 회복될 것으로 전망되는바, 리테일시장도 완만한 회복세를 보일 것으로 예상, 특히, 온-오프라인 통합 프로젝트가 본격화될 것으로 예상, 명동･강남과 같은 외국인 수요와 로컬 체험 콘텐츠가 결합된 상권을 중심으로 공실률이 안정화 될 것으로 전망

- ’26년 서울 오피스 임대시장은 지역별 편차가 있을 것으로 보이는데, 도심권은 신규 오피스 공급이 예상되어 임차인 유치 경쟁이 심화되겠지만 나머지 지역은 공급이 거의 없어 공실률은 안정적으로 유지될 것으로 예상, 다만, 프라임 오피스는 견조한 수요가 유지되나 중소형･저수요 오피스는 공실 리스크가 확대될 가능성이 있음

- ’26년 물류시설은 공사비 상승과 금리부담으로 신규 공급이 충분치 못할 것으로 예상, 공급 감소는 기존 수요를 개선시키는 방향으로 작용해 공실률이 점차 안정화 될 것으로 예상

- ’26년 AI 등의 수요가 지속적으로 확대되면서 고용량･고전력 데이터센터 투자는 지속될 것이며, 수도권보다는 지방을 중심으로 데이터센터가 확장될 것으로 예상

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 26년 1월호(2026. 01. 05.)에 동시 게재되었음