알투코리아부동산투자자문(주)

새 정부 주택공급 정책의 방향1)

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 새 정부는 주택시장의 불안정성 완화 및 안정성 유지를 핵심 정책과제로 추진해야 함

◎ 주택시장은 주택수급 불균형에 따른 주택가격의 불안정성, 미분양아파트 증가에 따른 PF 대출 부실, 건설사 부도, 민간부문의 주택공급 위축, 임대주택 공급 부족, 중과세･대출규제에 따른 실수요자의 주택매입 곤란 등의 문제들이 있는바, 새 정부는 이러한 현실을 감안하여 “공급측면”에서 주택시장의 안정화를 위한 정책 방향을 모색해야 함

◈ 수도권과 지방간의 주택가격 양극화, 주택수급의 불균형 심화 등 주택시장의 불안정성 심화 우려

◎ 2018년부터 수도권과 지방의 아파트 가격은 함께 상승하거나 하락하는 동조화(同調化)를 보였지만, 2022년말 이후 부터 수도권 아파트 가격은 상승하지만 지방의 아파트가격은 보합 또는 점차 하락하는 비동조화(非同調化)를 보이고 있음. 이 같은 수도권과 비수도권의 비동조화는 주택가격의 양극화를 심화시키게 됨

◎ 전국 아파트 실거래 매매가의 전년동월대비 변동률은 (+)로 주택가격은 상승 추세를 보이고 있음

◎ 주택수요 측면에서 보면, 세대수는 지속적으로 증가하고 있고, 서울과 수도권의 주택보급률은 각각 93.6%와 97.2%로 주택 수요는 여전히 존재하고 있음

- 인구(주민등록기준)는 2019년 11월 51,851천 명을 정점으로 2025년 4월 51,175천 명으로 감소했지만, 주택의 실질 수요를 반영하는 세대수는 2019년 11월 22,444천 세대에서 2025년 4월 24,212천 세대로 증가함

- 주택보급률은 2023년 기준으로 전국적으로는 102.5%이지만, 수도권 97.2%, 서울 93.6%로 나타나고 있는바, 서울과 수도권과 같은 지역에 대한 지속적인 주택공급이 필요함

◎ 주택공급 측면에서 보면, 2015년도 대비 2024년도 주택건설 인허가는 49% 감소, 주택착공은 42% 감소하여 향후 주택공급은 실질적으로 축소될 가능성이 매우 큼

- 주택건설 인허가는 1~2년후의 착공에 영향을 주고, 착공은 2~3년후 준공(공급)에 영향을 미치게 됨

주1): 본 고는 박용석, 「주택시장의 현황과 정책방향」, 『AI 신기술 융합을 통한 주거안정과 미분양 해결방안 세미나』, 한국주거환경학회, 2025.4.23 주제발표자료를 수정･보완･요약한 것임

◎ 미분양아파트는 2015년 61천호에서 2021년 17천호로 감소했으나 2022년에 급증한 이후 2025년 3월에는 68천호 수준을 유지하고 있음

- 미분양아파트 증가의 원인은 경기불확실성과 부동산시장 침체, 수요 부족, 공급 과잉, 건설사의 잘못된 수요 예측, 주택공급 지역의 인프라 부족 등이 지적되고 있음

- 미분양아파트의 증가는 주택건설사의 입장에서 분양대금이 회수되지 않아 대출상환과 공사비 지급이 곤란하게 되고, 재무구조를 악화시켜 건설사의 사업 축소뿐만 아니라 폐업으로도 이어질 수 있음

◈ 경기 전반의 상황을 주시하면서 주택시장 안정화 정책을 추진하는 것이 필요

◎ 다주택자에 대한 중과세, 대출규제 등 주택시장 안정화 정책이 주택공급을 위축시켜 오히려 주택가격을 상승시킬 수 있고, 투기꾼을 방지하기 위한 대출규제가 실수요자의 주택매입을 어렵게 할 수 있음

◎ 주택공급 위축은 주택･부동산경기 불황으로 이어지고, 이는 경제 전반을 위축시키는 요인이 될 수 있는바, 경기 불황시 주택시장에 대한 규제 강화는 경기를 더욱 불황으로 이끄는 결과를 초래할 수 있음

◎ 국내외 주요 경제전망 기관은 올해 한국 경제가 0%대의 저성장률을 보일 것으로 전망하는바, 주택시장 안정화를 위한 과도한 규제정책이 자칫 경제성장을 저해하는 요인으로 작용해서는 안됨

◈ 새정부의 주택정책의 방향은 공급측면에서 ①꾸준한 주택공급으로 주택가격의 불안정성 해소 ②노후 주택의 리모델링 활성화 ③실수요자 중심의 주택공급 ④임대주택 공급 확대가 필요함

◎ 주택을 공급하는 주체는 민간과 공공으로 구분할 수 있는데, 전체 주택공급량의 약 80% 이상은 민간이 담당, 민간의 주택공급 확대를 유인하는 정책이 필요함

◈ 수요가 있는 곳에 공급 확대

◎ 서울과 수도권과 같이 주택수요가 많은 곳에 주택공급 확대 필요

- 2015~2023년간 전국과 수도권의 가구는 연평균 1.8%, 2.1% 증가했지만, 주택 착공실적은 연평균 -12.7%, -13.4% 감소, 향후 주택수급의 불균형 격차가 심화될 것으로 우려, 이는 주택가격 불안정성으로 이어질 것임

◎ 서울과 수도권 지역에서의 신규주택 공급은 현실적으로 ①신규택지 공급 확대 ②재개발･재건축 활성화 ③소규모 정비 및 도시복합개발 활성화 등을 통해서 가능함

- 신규 택지 공급 확대 : 기존에 추진하고 있는 서초 서리풀(2만호), 고양대곡(0.9만호), 의왕 오전왕곡(1.4만호), 의정부 용현(0.7만호) 등의 차질 없는 추진과 새로운 택지 발굴 필요

- 도심지역에서 신규 주택 공급은 도심 낙후지역에 대한 재개발･재건축, 역세권을 중심으로 한 소규모 정비 및 도심복합개발사업이 될 수 있는바, 이들 사업에 대한 다각적인 규제 합리화가 필요

◈ 노후 주택의 재고량 급증, 환경과 경제를 고려한 주택 리모델링 활성화

◎ 주거용 건축물은 전체 건축물의 62.2%(동수 기준)을 차지하고, 준공후 30년 이상된 주택이 전체의 약 1/2 차지

◎ 「2050 탄소중립｣을 위해 노후 주택의 에너지성능개선을 위한 그린리모델링*은 선택이 아닌 필수로 시행해야 함

* 에너지 성능향상이 필요한 노후화된 건축물을 개선하여 에너지 효율을 높이고 쾌적한 거주환경을 만드는 리모델링

◈ 노후 아파트 및 저층주택의 리모델링 활성화

◎ 아파트 리모델링은 기존 틀을 유지하면서 부분 철거후 수평증축으로 세대별 전용면적을 확장하거나, 수직 증축으로 신규주택을 공급할 수 있음

- 리모델링기본계획을 수립한 서울, 부산 등 15개 지역의 세대수 증가형 단지는 총 2,258단지(1,617천호)로 세대수 15% 증가를 가정하면 총 24.2만호의 신규 주택공급이 가능

- 수직 증축과 내력벽 철거에 관한 규제가 아파트 리모델링 추진의 걸림돌이 되고 있는바, 기술적인 명확한 기준이 마련되어야 함

◎ 1980~1990년대에 단독･다가구･다세대 등이 밀집되어 형성된 저층주거지에 있는 노후주택의 경우 개발여건이 좋지 않을 경우 리모델링도 재건축도 추진하지 못하고 방치되는 사례가 많음

- 저층 노후주택의 그린리모델링 추진시 다양한 인센티브 제공 필요, 노후 저층주택은 주로 서민들이 거주하는 주택으로 주거복지 차원에서 보조금 지급, 세제 혜택, 건축규제 완화 등의 지원 필요

- 저층 노후주택들이 집단적으로 리모델링을 추진하는 “저층주택 연합 리모델링” 조합 구성을 검토, 연합 리모델링 추진시 골목길 정비, 공원 설치, 주차장 확충 등 주거환경개선을 포함한 소규모 지역단위 리모델링을 모색할 수 있음

◈ 인구구조 변화에 따른 맞춤형 주택공급 확대

◎ 독립적인 삶의 추구, 결혼과 출산에 관한 인식의 변화, 고령화 등으로 1･2인 가구 증가

- 기본적으로 주택 공급을 확대해야 하고, 1･2인 가구가 선호하는 유형의 주택을 공급해야 함

- 1･2인 가구가 선호하는 주거유형으로는 일반 주택 뿐만 아니라, 오피스텔, 생활형 숙박시설(생숙), 도시형 생활주택(도생)이 있는바, 대중교통 여건이 양호한 지역에 밀도높게 공급하는 방법을 검토해야 함

◎ 과거 노년 여성중심의 1인 가구는 이제는 남녀 동등 또는 남성 혼자 거주하는 고령화 1인 가구 증가

- 고령층이 소비할 수 있는 노인주거시설(양로시설, 노인복지주택, 노인요양시설)의 공급을 확대해야 하는바, 민간사업자에 대한 인센티브 제공(용적률, 세제 등), 분양형 노인복지주택의 허용과 같은 관련 규제의 점검이 필요함

◈ 공공 및 민간 임대주택 공급 활성화

◎ 전체 주택의 약 42%는 임대주택으로 공공임대주택 비율은 약 8.5% 수준, 나머지는 민간이 담당하고 있음

- 우리나라 임대시장은 개인이 제공하는 전세(반전세)와 월세에 크게 의존, 전세자금대출에 대한 공적 보증제도 운영중

- 총주택에서 공공임대주택이 차지하는 비중은 네델란드 34%, 오스트리아･덴마크 20% 이상, 영국 15% 이상 수준

◎ 공공임대와 민간임대 간의 역할 분담 명확화 필요, 공공임대는 경제적으로 어려운 계층에게 안정적인 주거환경을 제공하고, 민간임대는 중산층과 다양한 수요층에 대응함

- 공공임대주택 공급 확대를 위해 도심･역세권 등 입지 다양화, 국비･지방비･민관협력(민자사업, 리츠 등) 등의 재원확보 필요

- 민간임대주택 공급 활성화를 위해 임대주택사업자에 대한 세제혜택, 임대료 규제 완화 등을 검토할 수 있음