알투코리아부동산투자자문(주)

리츠 활성화 정책 동향 및 프로젝트리츠 도입의 시사점

강승민 알투코리아부동산투자자문(주) 투자분석본부 이사

◈ 리츠 도입의 목적과 종류

◈ 국내 리츠는 2001년 「부동산투자회사법」 제정으로 국내에 도입된 이후 빠르게 성장하고 있으나, 해외 선진 시장과 비교 시 그 규모가 아직 미미한 수준임

◎ 2025년 4월말 기준 국내 리츠수는 위탁관리 리츠 391개, 기업구조조정 리츠 17개, 자기관리 리츠 4개 등 총 412개이며, 자산총계(AUM)는 106.02조원으로 자산기준 비율로 위탁관리 리츠가 96.79%로 비중이 가장 높고, 기업구조조정 리츠 2.76%, 자기관리 리츠 0.45% 순임

- 리츠수는 2002년에 4개에서 2025년 4월 기준 412개로 연평균 23.3% 증가하였으며, 리츠당 평균 자산의 규모는 2002년 150.0억 원에서 2025년 4년 257.3억 원으로 1.72배 증가하였음

- 리츠수의 증가 및 리츠당 평균 자산의 증가로 인해 총자산은 2002년에 558.4억 원에서 2025년 4월에 106.2조원으로 증가하여, 연평균 성장률이 26.2%에 이름

◎ 우리나라 상장 리츠 시장은 2018년 공모ㆍ상장리츠 활성화 방안에 힘입어 빠르게 성장하였으나, 금리인상이 본격화된 2022년부터 성장세가 둔화하고 있으며, 해외 선진 시장과 비교할 때 그 규모가 매우 미미한 수준임

- 상장 리츠수는 2002년 3개로 시작하여 증감을 반복하다가 2017년에 4개에 머물렀으며, 2018년부터 지속적으로 증가하여 2022년에 21개에 이르렀으나, 이후 증가세가 둔화되어 2025년 4월 기준으로 24개에 머물고 있음

- 2025년 4월 기준 상장리츠의 자산총계는 18.12조원으로 리츠 총자산 106.02조원 대비 17.09%에 불과한 수준임

- 우리나라의 상장리츠 시장은 미국 등 해외 선진 시장과 비교할 때 리츠수, 시가총액, GDP 대비 시가총액의 비율 등 모든 면에서 매우 낮은 수준임

◎ 국내 리츠의 운용부동산 유형별 투자 대상은 주로 주택과 오피스에 집중되어 있어 투자자산의 다양성이 부족함

- 2012년에는 오피스 리츠는 36개로 주택 리츠 14개 보다 많았으나, 2015년에 주택 리츠가 43개로 오피스 리츠 40개를 넘어선 후 계속 증가하여 2025년 4월에 주택 리츠는 205개, 오피스 리츠는 97개로 그 차이가 더욱 커짐

- 이는 공공임대 주택사업자의 재무적 어려움을 덜어주기 위해 2014년에 도입된 공공임대리츠 제도로 인해 주택도시기금과 LH(또는 지방공사 등)가 출자하는 공공임대리츠와 공공지원 민간임대리츠 등이 급속하게 증가했기 때문인 것으로 보임

◈ 정부는 관계부처 합동으로 리츠 활성화 방안(2024.6.17) 발표

◎ 정부의 리츠 활성화 방안은 ❶리츠의 자산 개발 및 편입 지원, ❷리츠 행정 선진화, ❸국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화, ❹부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대 등을 주요 내용으로 함

◎ 리츠 활성화 방안 발표 이후 「부동산투자회사법」 개정안이 발의되는 등 다양한 후속조치가 추진됨

◈ 프로젝트리츠 도입을 골자로 하는 「부동산투자회사법」 개정안이 법제사법위원회 통과(’25.4.30)하고, 본 회의에 상정될 예정

◎ ｢부동산투자회사법」 개정으로 프로젝트리츠를 도입하는 것은 안정적인 부동산개발사업의 추진을 가능케 함

- PF의 평균 자기자본비율은 2~5% 수준이지만 리츠의 평균 자기자본비율은 38%로, 리츠는 PFV에 비해 높은 자기자본비율 등으로 안정적인 개발 수단으로 관심이 높아질 수 있음

- 프로젝트리츠는 개발단계에서는 신고제로 운영되고, 운영단계에는 인가제로 적용됨에 따라 신속한 사업추진이 가능하고, 운영단계에서는 일반 투자자 보호가 가능

◎ 「부동산투자회사법」의 개정안의 주요 내용은 아래와 같음

◎ 프로젝트리츠 설립 신고만으로도 사업 영위 가능

- 인가제로 운영되는 기존 리츠와 달리 신고만으로 프로젝트리츠를 설립하여 부동산, 부동산개발사업 및 증권ㆍ채권 등에 대하여 취득ㆍ개발ㆍ개량ㆍ처분 등의 방법으로 투자ㆍ운용 가능

- 다만, 운영단계로 전환되는 시점인 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받게 되는 날을 기점으로 대통령으로 정하는 날까지 영업인가를 받거나 등록하여야 함

◎ 공모 제한 및 의무 기한 연장

- 개발단계에서 공모를 제한하고, 운영단계로 전환할 경우 영업 인가나 등록을 받아 공모하도록 함

- 공모 의무와 주식분산 의무 이행 유예기한도 영업인가일부터 최대 5년으로 규정하여 현행 2년 대비 완화함으로써 일반 투자자가 리츠의 자산 현황과 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 난 후 공모에 참여할 수 있도록 함

◎ 설립신고만으로 자본 조달ㆍ확충 허용

- 설립신고만으로 주주가 아닌 자에게 신주를 발행할 수 있고 현물출자, 차입ㆍ사채발행, 업무위탁 및 자산보관의 위탁에 있어서 영업인가를 받은 것으로 간주됨

각주: 1) 경제관계장관회의(2024.06.17), 리츠 활성화 방안

◎ 개발단계 주식분산 의무 미적용

- 주식분산 의무는 영업인가 또는 등록 시 적용되어 개발단계에서는 최대주주가 50%를 초과하는 주식 보유 가능

- 이는 전문성을 갖춘 특정 주주가 신속하고 책임감 있는 의사결정을 내릴 수 있도록 지원하기 위함

◎ 보고ㆍ공시의무 최소화

- 프로젝트 부동산투자회사가 시행하는 개발사업에 대한 관리ㆍ점검을 위하여 국토교통부장관에게 투자보고서를 보고하도록 하며, 리츠 또는 자산관리회사에 부여되는 각종 보고ㆍ공시의무는 적용되지 않음

◎ 개발사업에 대한 실효성 있는 관리ㆍ점검 보장 방안 마련

- 투자보고서의 내용이 관계법령에 위배되거나 부동산투자회사의 주주의 권익을 침해한다고 인정되는 경우 국토교부장관이 해당 리츠 또는 자산관리회사에 시정이나 보완을 명령할 수 있도록 규정

- 프로젝트리츠 도입에 따른 설립신고의 취소, 해산, 청문, 벌칙 등 규정을 신설하거나 정비함

◎ 리츠지원센터 설립

- 부동산투자회사의 육성 및 투자자 보호 등 부동산투자시장의 전반적인 지원과 효율적인 감독업무를 수행하기 위하여 리츠지원센터를 지정하고, 각종 인가, 감독, 검사 및 리츠 등의 정보시스템 구축ㆍ운영뿐만 아니라, 연구, 평가, 분석 및 자문 등의 업무도 수행하도록 함

◈ 프로젝트리츠 도입에 따른 시사점

◎ 프로젝트리츠는 설립 신고 만으로 토지 매입, 착공 등 부동산개발사업을 추진할 수 있어 기존 리츠에 비해 신속한 사업추진이 가능하고, 설립신고 후 현물출자를 받거나 차입 및 사채 발생, 제3자에 대한 신주발행이 가능하여 초기 자본을 유연하게 조달할 수 있음

◎ 프로젝트리츠는 부동산을 직접 개발하고, 이후에 임대ㆍ운영사업까지 영위할 수 있어 임대수익 및 자산가치 상승을 도모할 수 있음

◎ 프로젝트리츠는 법인세법상 소득공제 혜택을 개발단계부터 운영단계까지 안정적으로 받을 수 있으며, 영업인가 등 이후 공모리츠로 전환할 경우에는 지방세법상 토지에 대한 재산세 분리과세 및 종합부동산세 면제 혜택도 받을 수 있음

◎ 향후 「부동산투자회사법」 개정으로 프로젝트리츠가 도입되면 리츠 투자에 대한 투자자들과 일반인들의 관심이 높아질 것으로 예상되는바, 이는 리츠 산업 발전과 부동산 개발 경기활성화로 이어질 것으로 예상됨

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 25년 5월호(2025. 05. 08.)에 동시 게재되었음