알투코리아부동산투자자문(주)

건축물 리모델링 시장의 현황과 전망1)

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소장

◈ 건축물 리모델링의 개념과 범위

◎ 「건축법」과 「주택법」에서 건축물 리모델링은 건물의 노후화 억제와 기능 향상을 목적으로 대수선, 증축, 개축 등의 행위로 정의, 「건축법」은 증축을 통한 연면적 증가를, 「주택법」은 연면적뿐만 아니라 세대수, 층수 증가를 포괄함

◎ 건축물 리모델링은 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는 활동으로 유지, 보수, 개수 활동으로 구성되어 있음

- 유지(maintenance) 건물을 안전하고 쾌적한 상태로 비교적 장기간 보전하기 위한 활동, 건축・설비 등 점검, 환경・경비・방재・청소 등 계속 수행해야 할 건물 관리 영역

- 보수(repair) 건물의 노후화, 파손, 고장 등에 의해 물리적 내용 연수가 한계에 달하는 경우 수리, 수선 등으로 준공시점 수준까지 건물의 기능을 회복시키는 활동

- 개수(renovation) 건물의 사회적 기능 향상을 통한 사용 및 경제적 가치 제고에 초점, 현재, 건축물 리모델링 시장 영역중 가장 부각되는 사업 영역

◎ 건축물 리모델링 활동에 포함되는 개수는 대수선, 증축, 개축과 같은 활동으로 고정자본을 형성하는 투자적 활동, 협의의 의미에서 건축물 리모델링은 「개수」 활동을 의미함

- 「건축법」과 「주택법」에서 규정하는 리모델링은 개수 중심의 협의의 리모델링으로 증축, 개축, 대수선, 용도변경 등을 포괄함

- 건축물 리모델링 시장 동향을 분석하기 위한 자료로 국토교통부 「건축물 착공통계」 활용, 이 통계는 ’02년부터 신축 / 증축・개축・이전・대수선 / 용도변경의 건축행위에 대한 착공 통계를 제공하는데, 증축・개축・대수선 / 용도변경은 건축물 리모델링 중 개수 활동으로 협의의 건축물 리모델링 시장으로 볼 수 있음2)

각주: 1)건축물 리모델링은 2차례에 걸쳐 기재할 예정, 이번에는 건축물 리모델링 전체 시장 현황과 비주거용 건축물 리모델링 시장에 관한 내용을 분석하고, 차기에는 주거용 건축물 리모델링 시장을 다룰 예정임

각주: 2)박용석, 건축물 리모델링 시장의 전망과 정책과제, 한국건설산업연구원, 2020.9 참조

◈ 건축물 리모델링 시장 규모는 점차 증가하는 추세

◎ ’02년 「건축법 시행령」에서 리모델링 개념이 들어온 이후 사회・경제적으로 건축물 리모델링에 대한 관심이 높아짐. 건축물 리모델링 시장 규모는 ’04년 13백만㎡ 수준에서 ’24년 18백만㎡로 성장 추세를 보이고 있음

- 리모델링은 건축 경기의 영향을 받고, 건축 경기는 경제・사회변화와 관련성을 갖는바, 경제・사회적 여건에 따라 리모델링 시장이 증가 또는 감소가 반복되는 패턴을 보이고 있음

- 데이터 변동성을 일정 부문 제거하기 위해 3년 평균값으로 리모델링 시장 규모를 살펴보면, 건축물 리모델링 시장 규모가 증가하는 추세가 보다 명확하게 나타남

◎ 전체 건축물 시장에서 리모델링 차지하는 규모는 최소 11%에서 최대 23%로 변동성이 크게 나타나는데, 평균 비중(’04~’24년)은 약 16% 수준

- 우리나라 건축물 시장은 규모(면적 기준) 측면에서 신축이 중심이고, 리모델링은 점차 증가하는 추세임

◈ 건축물 리모델링은 건축경기가 위축되면 활성화되고, 건축경기가 활성화되면 위축되는 경향

◎ 전체 건축물 착공 면적과 리모델링 착공 면적은 상호 역(逆)의 관계가 있는 것으로 관찰됨, 건축경기가 양호할 때에는 신축을 하고 건축경기가 위축될 때에는 상대적으로 저렴한 리모델링을 시행하는 경향성이 있는 것으로 추론됨

- 전체 건축물 착공면적이 적어 건축경기가 위축되었을 때에는 리모델링 비중이 크고, 전체 건축물 착공면적이 많아 건축경기가 좋을 때에는 리모델링 비중이 작게 나타나고 있음

- 글로벌 금융위기 시점으로 경제침체기(건축경기 위축기)인 ’07~’09년 기간 동안에 건축물 전체 착공면적은 96백만㎡, 75백만㎡으로 낮아졌지만 리모델링 비중은 17.7%, 21.3%로 높은 수준을 보임

- 반면, 건축경기가 호황이었던 ’15~’17년 기간 동안에 건축물 전체 착공면적은 111백만㎡, 152백만㎡, 143백만㎡으로 높았던 시기의 리모델링 비중은 13.4%, 11.6%, 11.0%로 낮게 나타남

◈ 건축물 리모델링 시장은 비주거용과 주거용의 비중은 97 : 3(ൗ~ൠ년 평균)으로 비주거용이 대부분

◎ 리모델링 시장에서 비주거용 건축물 비중은 95~97%로 국내 리모델링 시장은 비주거용 건축물이 대부분을 차지, 주거용의 비중은 3~5% 수준임

◎ 전체 비주거용 건축시장에서 리모델링 비중은 25~26%로 비주거용 건축시장에서 리모델링은 명확한 시장으로 자리잡고 있음

◈ 입지・사회・경제적 환경변화에 따라 비주거용 건축물의 증축, 용도전환 등 리모델링 수요 증가

◎ 비주거용 건축물의 성능개선을 위한 다양한 리모델링이 추진되고 있음

- 노후 건물의 각종 설비 및 벽체 등을 환경친화적 시설로의 교체 및 증설, 기존 건물의 공간 개편 및 증축, 새로운 상품 생산에 따른 기계설비의 교체 및 확장, 창고의 내부 환경 개편 및 증축 등 다양한 리모델링 시행

◎ 비주거용 건축물은 건설 소유주(개인, 법인)의 자본적 투자 대상으로 경제적 이득의 크기가 리모델링 추진 여부를 결정함

- 기존의 공장이나 창고를 카페, 음식점, 스튜디오, 비즈니스센터 등으로 리모델링을 하게 된다면, 이는 경제적 이득을 목적으로 한 자본적 투자에 해당함

- 비주거용 건축물의 리모델링 추진 여부를 결정하는 의사결정 구조는 공동주택 리모델링과 같이 복잡하지 않음. 즉, 건물을 소유하고 있는 개인 또는 법인의 판단에 의해 리모델링 추진 여부가 결정됨

◎ 비주거용 건축물의 리모델링은 경제적 이윤 추구가 주된 동인으로서 시장경제 원리가 잘 작동하는 것으로 보임

◈ 공장, 창고, 교육연구, 제2종 근린생활, 업무시설 등에서 리모델링이 많이 추진됨

◎ 비주거용 리모델링은 증축・개축・이전・대수선과 용도변경으로 구분하는데, 지난 3년간 전체 리모델링 물량의 99%는 증축과 대수선에 관한 리모델링이고, 1% 내외가 용도변경 리모델링임

◎ 증축・개축・대수선을 가장 많이 한 시설은 공장, 창고, 교육연구, 제2종 근린생활, 업무, 동식물, 제1종 근린생활시설 순으로 나타남

◎ 용도변경 리모델링은 업무, 운동, 제2종근린생활, 의료, 제1종근린생활, 노유자시설, 문화 및 집회시설 등에서 많이 추진된 것으로 집계됨

◈ 서울과 대구 등에서 건축물 리모델링이 활발히 추진되고 있음

◎ 3년(’22~’24)간 전체 착공면적 중 리모델링이 차지하는 평균 비중을 보면 서울이 32.1%로 가장 많고, 다음으로 대구 31.2%, 전북 29.5%, 경남 28.7%, 경북 27.2% 순으로 나타남

- 서울의 경우 비주거용 건축물에 대한 리모델링 수요가 많고, 단독 및 공동주택 리모델링도 타 지역에 비해 상대적으로 활발히 추진되고 있음

◈ 우리나라 재고 건축물의 53.7%(면적 기준)은 비주거용 건축물이며, 20년 이상 경과된 건축물은 50.9%(면적 기준)3), 이들 건축물은 리모델링의 주된 대상이 될 것임

◎ 경과연수가 오래된 건축물 일수록 노후화가 진행될 것인데, 신축 당시의 자재 및 기술력은 최근 신축되고 있는 건축물에 비해 상대적으로 에너지 효율성이 떨어지고 있어 노후 건축물에 대한 그린리모델링이 필요함

◎ 정부의 탄소중립 시나리오에서는 가정용, 상업용 건축물은 2050년까지 그린리모델링을 100% 시행을 계획하고 있는바, 비주거용 건축물의 증축・대수선・용도변경 등의 리모델링 추진 시 그린리모델링을 포함하여 추진해야 함

- 그린리모델링은 “에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 통하여 기존 건축물을 녹색 건축물로 전환하는 활동”으로 정의

◈ 우리나라 건축시장은 “신축”이 중심, 향후 건축물 리모델링 시장의 성장 가능성은 매우 큼

◎ 건축물이 노후화 되면 이를 모두 철거하고 신축 하는 것은 사실상 불가능하고 경제적으로 바람직하지도 않음

◎ 유럽의 건축시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 각 국가별로 상이하지만 서유럽 국가들의 경우 대체로 신축과 비슷한 수준으로 리모델링이 추진되고 있음

◎ 도시화의 진전으로 건축물이 충분히 공급되면 기존 건축물을 효율적으로 활용하기 위한 리모델링 수요의 증가는 불가피, 향후 우리나라 건축물 리모델링 시장의 성장 가능성은 클 것으로 예상됨

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 25년 4월호(2025. 04. 01.)에 동시 게재되었음