알투코리아부동산투자자문(주)

 서울 오피스 공실률은 2016년 2분기 IMF 외환위기 이후 처음으로 10%대를 넘었으며 1년이 넘게 10%를 넘는 공실률을 유지하고 있다. 이 기간 동안에 오피스 수요가 획기적으로 증가할 만한 특별한 경기 변화는 없는 가운데 프라임급의 오피스는 계속 공급되었으며 향후 경기전망을 바탕으로 추정해 보아도 오피스 공실률은 현상태를 유지하거나 약간 늘어날 것으로 전망되고 있다. 이러한 가운데 최근 공유오피스가 등장하고 점차 영역을 확장해 가면서 기존 도심 오피스의 수요자(end-user)가 어느 정도 규모를 갖춘 기업 뿐 아니라 1인기업, Start-up기업 등으로 확대되는 효과가 있어 이 공유오피스의 확대가 오피스 공실률을 줄일 수 있는 대안이 될지 관심이 모아지고 있다.

 ‘공유 오피스’는 기존 오피스의 대규모 공간에서 벗어나 작게 쪼갠 소규모 사무실로, 보증금 없이 월 또는 일 단위의 임대도 가능하다. 소규모 오피스 수요가 많은 서울 강남권역이 가장 많고 도심과 여의도 등에도 출점이 이어지고 있다.

 공유오피스는 기존 오피스와 달리 보증금, 초기 인테리어 등의 부담이 없어 그만큼 영세하거나 신생업체, 대기업 신사업 또는 단기 TF팀 등이 선택하기 쉽다. 회의실, 세미나룸 등 매일 사용하지 않는 공간을 다른 임차인과 공유하는 방식으로 임대 비용은 저렴해 지는 효과가 있다. 또한 점차 업체들 간의 경쟁이 생기면서 다양한 고객의 니즈를 수용할 수 있는 아이디어가 늘어나면서 서비스 종류, 수준, 공간계획 등의 차별화를 통한 다양한 형태로 나타나고 있다. 공유오피스 제공 업체가 제공하는 서비스는 가구 대여, 회의실・휴게실 제공, 인터넷・복사기・프린터 사용 등의 기본적인 서비스에서부터 개인 공간 특화, 스낵바 서비스, 우편물관리, 전화응대 등 특화된 서비스들이 등장하고 있다. 유사 업종의 입주업체간의 네트워킹 파티를 주관하는 등으로 입주업체에게 공유오피스의 장점을 극대화 시키려는 마케팅 노력도 꾸준히 시도되고 있다.

 공유오피스 제공 업체가 확보할 수 있는 사무실 공간은 공실률 증가로 충분한 상태이며 소규모 사업체, 프 리랜서 등의 공유오피스 수요자의 증가와 공유오피스 서비스 및 형태의 다양화로 시장은 당분간 확대되는 추세를 보일 것으로 전망된다.

 본 고에서는 현재까지 주요 공유오피스 서비스 업체의 현황을 토대로 전체 오피스 시장에서 차지하는 비중을 살펴 보고 향후 어떻게 변화할 것인지 전망해 보고자 한다.

 주요 제공업체는 국내 업체로는 패스트파이브, 이든비즈, 드림플러스, 스튜디오블랙 등이 있으며 글로벌 기업으로는 Wework, TEC(The Executive Center), Vantago, 스페이시즈(Spaces) 등이 있다.

공유오피스의 서비스 특성, 입주업체의 업종 특성에 따라 유형이 조금씩 다르게 나타나고 있고 후발업체의 등장과 경쟁으로 인해 점차 업체별 서비스 차별화로 여러 형태가 나타나고 있다. 예를 들어 토즈, 커넥츠스터디센터 같은 경우는 그룹 스터디룸과 회의공간 위주의 서비스에 업무공간 제공까지 서비스를 넓혀 비즈니스보다는 스터디 컨셉으로 특화되어 있다. 밴타고의 경우는 컨퍼런스룸 라운지 등 시설을 특화 고급화를 지향한다. 르호봇의 입주자는 IT업종 위주로 벤처, 1인 창업기업, 스타트업 위주이며 입주업체가 공공의 입주 지원을 받는 경우도 많아 공공의 인큐베이팅 시설의 특징을 갖지만 여타 공유오피스와 같이 도심의 오피스건물에 위치하기도 하여 공유오피스와 인큐베이팅 시설의 경계선상에 있는 모습이기도 하다.

 주요 공유오피스 제공 업체 들은 지점마다 주로 1~2개층에서 10개 이상 층까지 사용하고 있으며 임대 면적은 작게는 200~300㎡, 크게는 20,000㎡까지의 면적을 확보하고 있다.

 그러면 서두에 언급한 공유오피스의 공급확대가 오피스시장 공실률을 낮출 수 있는지 보기로 한다. 이를 위해 현재까지 공급된 주요 공유오피스의 면적이 현재 전체 오피스 공급량의 얼마만큼의 비중을 차지하고 있는지를 우선 살펴 볼 필요가 있으며 신규 후발업체가 얼마나 더 등장할 것인가 기존업체는 얼마큼 향후 얼마큼 확대될 지에 대한 가늠이 필요하다.

먼저 현재 공유오피스 제공업체의 현황을 살펴 보면 아래 표와 같으며 전체 임대면적은 약 13만㎡ 가량으로 파악된다. 소규모이거나 단기(시간/일/주) 계약 위주이나 도심의 오피스 건물에 위치한 비즈니스센터, 워크 센터 등을 포함하면 현재 서울시 공급된 일반 오피스 중 약 15만㎡ 정도가 공유오피스로 운영되고 있다고 추정할 수 있다.

<표>주요 공유오피스 제공업체 현황

자료 : 각사 홈페이지 및 건축물대장 면적 추정

 이는 전체 공급된 일반오피스 면적 약 3,811만㎡의 0.4%를 차지한다. 알투코리아 추정 오피스 공실률 10.7%을 기초로 산정한 공실면적은 약 408만㎡이며 공유오피스에 입주한 입주자가 모두 신규수요라고 가정한다면 즉, 공유오피스 공급이 없어 스타트업 또는 기존 기업 TF조직 등이 오피스 건물에 입주하지 못하거나 기존 오피스(사옥 등)에서 따로 나오지 않았을 것이라고 한다면 공실면적은 약 423만㎡가 되며 이때의 서울 오피스 공실률은 11.1%수준이 된다. 다시 말해서 공유오피스가 서울 오피스 공실률을 0.4%정도 끌어 내리고 있다고 볼 수 있다.

<표> 서울시 업무시설 건축통계(2016)

 공유오피스를 제공하는 업체는 국내 업체와 글로벌 업체 모두 증가하고 있으며 현재 0.4%에 불과한 전체 오피스에서의 비중도 점차 확대될 것으로 전망된다.

 그러면 어느 정도 속도로 얼마만큼 확대될 수 있을지에 대한 예상도 필요할 것이다.

 공유오피스의 공통된 형태적 특징은 오피스 건물의 층단위 임차를 통한 사업장 확보이다. 이는 공유오피스 공급 물량 확보 측면에서 지금까지의 국내 신생업체 또는 글로벌 신규 진출 업체가 주도해 온 증가 속도보다는 분명 늦추어 질 것으로 추측할 수 있는 단서가 될 수 있다.

 반면 산업 트렌드 쪽으로 좀더 시야를 넓혀 보면 IT기술, 서비스 산업 등의 융복합을 내용으로 하는 4차 산업혁명을 고려한다면 공유오피스의 증가도 이러한 트렌드와 산업 변화에 맞추어 다양하게 진화하고 점차 영역을 확대할 것은 분명하다고 할 수 있다. 또한 제공업체의 물량 확보도 건물 일부만이 아닌 건물 전체를 확보하는 경우도 나타나고 있어 공유오피스 비중이 확대 추세를 이어갈 것으로 보인다.

 이처럼 공유오피스의 영역 확대는 필연적으로 보이나 그 속도나 양이 어느 정도일지에 대한 예상은 다를 수 있다. 현재 입주해 있거나 의향이 있는 잠재 기업에 대한 수요 측면에서의 면밀한 조사와 입주자의 다양한 요구에 대응한 상품의 공급 가능성 등을 세심히 짚어 보아야 할 것이다.

 공유오피스는 서울 오피스 공실률을 줄일 수 있는 하나의 대안이 될 수 뿐아니라 나아가 4차 산업혁명에 있어 산업의 융복합에 기여할 수 있는 매우 중요한 밑거름이 될 수 있다. 이러한 관점에서 공유오피스의 성장을 지켜보는 것도 매우 흥미있는 일일 것이다.