알투코리아부동산투자자문(주)

◎ CBRE 보고서1)에 따르면 서울 주요 업무권역의 대형 오피스시장의 규모는 약 1,058만㎡로 CBD 47%, GBD 29%, YBD 24%의 비중을 차지함

◎ 최근 신축 오피스가 대거 공급되고, 패션·컨텐츠·IT 등 다양한 기업들이 몰리며 특색있는 신흥업무지구로 부상 중인 성수는 주요 업무 권역으로 주목받고 있음

◎ 최근 성수동 대규모 개발사업인 ‘삼표 레미콘 부지 개발사업’ 사전협상이 완료됨(’25.2.19.)

   - 서울숲과 한강에 둘러싸인 부지를 지상 77층 규모의 복합시설(업무·숙박·상업)을 조성해 성수 일대와 연계한 글로벌 미래산업 거점으로 육성하고자 함

   - 입체보행공원(덮개공원)을 조성하여 서울숲과의 연결성을 강화하고, 성수대교 북단 램프 신설을 통해 주변 교통 체증도 완화 하고자 함

◈ 높은 등급의 자산으로의 이전을 선호하는 FTQ(Flight to Quality)

◎ 이상에서 조사한 바와 같이 대규모 오피스 공급이 계획되어 있어 최근 권역 내 최고 수준의 랜드마크 빌딩인 ‘프라임 오피스’에 대한 수요(선호)가 증가하고 있음

◎ 즉, 확실하게 Quality가 있는 자산에 입주(FTQ) 하고자 함

   - 임차인은 우수한 인재 확보를 위해 좋은 입지와 건물을 선호하며, 임대인(투자자)은 안정적인 수입을 확보하고자함

   - FTQ는 금융시장에서 ‘안전자산 선호 현상’을 뜻함

◎ 최근 오피스 공급 증가에 대응하여 임차인 유지를 위해 내부 리뉴얼을 진행하는 빌딩이 늘어나고 있음

◎ 대표적인 예로 종로구(CBD)에 위치한 프라임 오피스 빌딩인 그랑서울의 경우 ’24년 말부터 내부 어메니티 공사와 저층부(리테일)공간을 신세계 프라퍼티와 함께 리뉴얼을 진행 중임

◈ 서울 오피스시장의 변화 방향

◎ 마곡 오피스 대규모 공급, 비용 절감을 위한 기업이전 등으로 서울 주요 업무권역의 대형 오피스 공실률이 상승함

◎ 대규모 오피스 공급이 예상되고 있어 기존 임대인 우위 시장에서 임차인 우위 시장으로 변화될 것으로 예상됨

◎ 공사비 상승으로 인한 사업 중단·지연 등 악재 속에서도 대규모 공급은 예정되어 우량 임차인 확보의 중요성은 커지고 있음

   - 장기 임대차 계약과 단일·대기업 계열 임차인의 가치가 상승할 것임

◎ 오피스 시장 변화에 대한 효과적인 대응이 향후 시장 내 입지와 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소가 될 것임

   - Flight to Quality(FTQ)에 따라 프라임 오피스는 내부시설 리뉴얼, 인기F&B 브랜드 입점 등 임차인 니즈를 충족시킬 수 있는 전략이 필요함. 향후 프라임 오피스와 소형 오피스 간의 양극화는 심화될 것으로 예상