알투코리아부동산투자자문(주)

국내 상업시설 공실 위기 및 구조적 딜레마

노학민 알투코리아부동산투자자문(주) 투자분석본부 부장

◈ 검토 요약

◎ 전통적으로 부동산 시장의 침체는 임대료 하락을 동반한 공실 해소 과정을 통해 균형점을 찾아가는 것이 일반적인 경제 논리였으나, 현재 대한민국 상업용 부동산 시장에서는 공실률이 역사적 고점을 기록하고 있음에도 불구하고 임대료가 요지부동이거나 오히려 호가가 유지되는 기이한 현상이 이어지고 있음

◎ 이러한 현상은 고금리 환경, 소비 패턴의 변화, 그리고 무엇보다 「상가건물 임대차보호법」 등 제도적 경직성이 복합적으로 작용한 결과로 해석되며. 특히 임대차 보호법상 임대료 증액 상한선(5% 룰)은 임차인 보호라는 본연의 취지를 넘어, 임대인으로 하여금 초기 임대료 설정을 극단적으로 방어하게 만들고 시장 상황 악화 시에도 임대료 인하를 거부하게 만드는 "임대료의 하방경직성"을 고착화시키는 주된 원인으로 지목되고 있음

◎ 임차인의 장기 영업권을 보호하려는 이 제도가 결과적으로 임대인에게는 ‘초기 임대료 설정’을 ‘장기 자산 가치 결정의 최우선 변수’로 만들게 했으며, 낮은 임대료로 임차인을 유치할 경우 향후 10년 간 자산 가치가 훼손될 위험이 너무 크기 때문에 임대인들은 단기 공실로 인한 현금 흐름 손실을 감수하더라도 임대료 인하를 극도로 꺼리게 되는 구조적 딜레마에 빠져 공실 장기화 및 상권 슬럼화를 가속화하고 있음

◎ 따라서, 시장 참여자들은 이러한 구조적이고 복합적인 문제를 이해하고 대응해 나가야 할 필요성이 높아졌으며, 민간의 노력만으로는 한계가 있는 공급 과잉 등 구조적 문제는 정책적인 관점에서 해결해 나가야 할 것으로 판단됨

◈ 상업용 부동산 시장 공실 현황

◎ 팬데믹 이후 회복세를 기대했던 상업용 부동산 시장은 고금리 기조 장기화와 실물 경기 위축으로 인해 "거래 절벽"과 "공실률 상승"의 이중고를 겪고 있음. 특히 신도시 및 택지개발지구 내 구분 상가와 지식산업센터 내 상업시설의 미분양 적체는 심각한 수준이며, 이`는 단순한 경기 순환적 요인을 넘어선 구조적 문제로 판단

- 집합 상가 10% 대, 중대형 상가 13% 대의 높은 공실률이 고착화 되는 양상

◎ 세종 등 지방 신도시 상권을 중심으로 20% 이상의 심각한 공실을 보이며 슬럼화

- 소비 심리 위축 : 고물가·고금리로 인한 자영업자들의 폐업 증가(2024년 폐업자 100만명 넘어 역대 최대)

- 지역별 편차 : 서울 주요 상권(명동 등)은 회복세이나, 지방 및 수도권 신도시의 집합 상가는 공실률이 20%를 상회하는 "유령 상가" 현상이 발생

◈ 공실 및 미분양 증가의 주요 원인 분석

1. 공급 측면 : 고밀도 개발과 숨은 공급

(1) 상업시설 공급 과잉은 단순히 면적의 문제가 아니라, 적정 수요를 초과한 고분양가 공급이 문제

◎ 신도시 상업용지의 고밀도 계획 기 신도시는 기 신도시 대비 상업용지 비율자체는 낮게 계획되었으나용: 2 1 (%) , 적률 상향으로 인해 인구 인당 상가 연면적은 오히려 크게 증가 하였음

- 1기 신도시(분당/일산) : 상업용지 비율 7~8%대 / 저층 중심. 1인당 상가 면적 약 3~4㎡

- 2기 신도시(세종/위례) : 상업용지 비율 2%대 / 고층(7~10층) 상가 중심. 1인당 상가 면적 8~10㎡ 이상(세종시의 경우 전국 최고 수준)

◎ 지식산업센터 내 상업시설의 난립 : 주택 규제 강화 시기(2020~2022년), 지식산업센터가 대체 투자처로 각광받으며 폭발적으로 공급

- 지식산업센터 저층부(1~2층)와 지하층을 상업시설로 과도하게 배정(전체 연면적의 20~30%까지 허용).

- 상층부 업무시설조차 입주율이 50%를 밑도는 상황에서, 내부 수요에 의존해야 하는 상가는 개점 휴업 상태 지속

◎ 토지 낙찰가 상승에 따른 고분양가 : LH 등 공급 주체의 최고가 경쟁 입찰 방식은 토지 가격을 폭등

- 악순환 고리 : 토지 고가 낙찰 → 분양가 상승 → (수익률 보전을 위한) 임대료 상승 → 임차인 진입 불가 → 공실 발생 → 상권 형성 실패 → 미분양 적체

2. 수요 측면 : 소비 패턴의 구조적 변화(상업시설 이용도 저하)

◎ 오프라인 공간의 필요성이 근본적으로 감소하는 "Retail Apocalypse(소매업 종말)" 현상이 국내에서도 가속화되고 있으며, 이는 일시적 현상이 아닌 거대한 흐름

◎ E-commerce 시장의 성장

- 쿠팡, 네이버 등 이커머스 시장이 급 성장하며 오프라인 로드숍의 필요성 감소

- 2024년 기준 온라인 소매업태의 판매액은 전체 소매업 판매액의 20%를 상회. 의류, 잡화뿐만 아니라 신선식품까지 온라인으로 대체되면서 오프라인 매장의 매출이 하락/정체

◎ 배달 문화 확산

- 외식업의 중심이 "홀 영업"에서 "배달"로 이동하면서, 과거처럼 넓은 면적의 가시성 좋은 1층 상가의 중요도가 상대적으로 감소

- 이면도로나 공유 주방 등으로 해당 임차 수요를 분산시키는 효과를 보이고 있음

◎ 소비 공간의 양극화 : "목적형" vs "근린형"

- 목적형 소비 : 스타필드, 더현대 등 체류형 복합쇼핑몰이나 성수동 팝업스토어처럼 "경험"을 주는 곳으로 인파가 집중

- 근린형 소비 : 편의점, 저가 커피 등 필수 소비를 제외한 중간 지대의 소매점(로드숍 화장품, 일반 의류점 등)은 온라인으로 대체되어 소멸 중

3. 제도 및 경제적 측면 : 임대료 경직성과 고금리

◎ 자산가치 하락 우려, 고금리 부담 등으로 인해 공실을 감수하면서도 임대료를 낮추지 않는 "임대료 경직성" 현상이 심화되고 있음

- 수익률(임대료)에 기반하여 상가 건물의 매매가를 판단하는(수익환원법) 관점에서, 임대료를 인하하는 순간 자산 가치(매매가)가 하락하므로, 대출연장이나 추후 매각 시 손해를 보지 않기 위해 명목 임대료를 유지하려는 성향이 강함

◎ 임대차 보호법

- 또한, 상가 임대차 보호법은 임차인을 보호하기 위해 강력한 규제를 두고 있으며, 임차인의 계약 갱신 요구권 및 임대료 증액 상한 등의 제한으로 인해 한번 임차인을 들이면 10년 동안 임대료를 시장 상황에 맞춰 유연하게 조정(상향)할 수 없음

- 임대인 입장에서는 한 번 임대료를 낮추면 향후 경기가 회복되더라도 10년 동안 시세에 맞는 임대료를 받기 어렵다는 심리가 작용해 임대료를 낮출 수 없게 되는 구조적 딜레마에 봉착 → 우량 임차인이 나타날 때까지 공실 감내

◎ 고금리 부담

- PF 대출 금리 및 담보 대출 금리 상승으로 인해 임대인(분양자)이 감당해야 할 금융 비용이 증가하고 있으며, 이를 임대료에 전가하려다 보니 시장 수용 가격과의 괴리 역시 심화되고 있음

※ 금리가 높으면 이자 비용을 감당하기 위해 높은 임대료를 고수할 수밖에 없는 "손익분기점(BEP) 압박" 존재

◈ 결론 및 제언

◎ 현재의 공실 위기는 단순한 경기 침체가 아닌, 소비 패턴의 구조적 변화와 제도의 경직성, 그리고 고비용 공급 구조가 맞물린 복합적 난제로 민간의 자구 노력만으로는 해결에 한계가 있는바 정책적 차원에서의 유연한 접근이 요구됨

◎ 공급 과잉의 문제는 제도적 관점에서 해결 노력이 필요, 신규 도시 개발 및 재정비 사업 시 상업 용지 비율 책정 기준을 현실화하고, 기존 상업시설의 용도 변경에 대한 규제를 완화하여 추가 공급 과잉 여지를 줄여나가야 함

◎ 공급자는 기존의 단순 분양 논리에서 벗어나, 기획 단계부터 상가의 적정 규모, 앵커 테넌트의 유치 전략, 수수료 매장 등 유연한 임대 방식을 적극 도입하여 초기 상권 활성화를 우선적으로 도모하여, 잠재 수분양자 및 임차인들에게 활성화된 상가로의 비전을 제시하는 것이 필요

◎ 수요자(수분양자, 임차인)의 경우, 확정 수익률 보장과 렌트프리 등 지원책의 이면을 면밀하게 살피고, 주변 상권 및 유사시설의 실질적인 매매/임대가 사례와 활성도 등을 면밀히 비교/판단하여 접근 필요

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 25년 12월호(2025. 12. 01.)에 동시 게재되었음