부동산 조각투자의 현황과 과제

우창영 알투코리아부동산투자자문(주) 개발컨설팅본부 과장

◈ 들어가는 말

●부동산 직접투자는 부동산 규제, 높은 투자 금액, 낮은 유동성 등 주식과 같은 투자 상품과 비교하여 높은 진입장벽을 가지고 있으며 일반투자자 참여에 한계가 있음

●이러한 진입장벽을 완화하고 일반투자자 참여 확대를 위해 리츠(REITs), 부동산펀드와 같은 부동산 간접투자 상품이 등장했으며, 최근 디지털 기술과 블록체인 기술의 발전을 기반으로 부동산 P2P, 부동산 조각투자와 같은 상품으로 다변화되고 있음

●이 중 부동산 조각투자는 소규모에서 중·대규모까지 다양한 규모의 자산 권리를 디지털 기반으로 분할하여 소액 투자를 가능하게 하며, 향후 블록체인과 스마트 컨트렉트 기술을 접목한 자동 거래·정산·배당관리 등을 통해 투자 접근성과 유동성을 제고하고자 한다는 점에서 주목받고 있음

●다만 현재 부동산 조각투자에 대한 기술 및 법·제도 여건과 시장 형성이 미흡하여 상품 목적과 실제 운영 간 차이가 발생하고 있어, 사업자 및 투자자 입장에서 기존 간접투자 상품과의 차이를 인식하기 어렵다는 한계가 존재함

●이에 본 고는 부동산 조각투자 상품 개념과 시장 현황을 분석하고, 타 부동산 간접투자 상품과의 비교를 통해 부동산 조각투자의 차별적 특징을 도출하고자 함

◈ 부동산 조각투자의 개념과 사업구조

● 부동산 조각투자는 부동산 소유권 및 수익을 소액으로 분할하고 디지털 및 블록체인 기술을 활용하여 디지털 증권 및 토큰으로 발행하는 투자 상품을 의미함

 - 부동산 조각투자와 STO(토큰)을 결합한 상품을 부동산 STO라고 하며, 국내에서는 2가지 용어를 혼용하여 사용하고 있음

●현재 국내 부동산 조각투자 상품의 대부분은 부동산으로부터 발생하는 수익에 대한 권리를 신탁을 통해 수익증권으로 분할 발행하는 형식을 취하고 있음

●부동산 조각투자상품 발행 구조는 크게 2가지로, 1)발행사가 부동산 매입 공모 완료 후 신탁 및 수익증권 발행을 진행하는 방식과 2)부동산을 선매입후 공모 및 신탁사에 소유권 이전을 진행하는 방식이 존재함

- ‘25년 6월 조각투자 발행 증권업 스몰라이센스 시행된 후 개인 자산 대상으로 상품 발행 시 2)선매입 방식이 요구되고 있으나, 기존 활용되었던 1)공모 후 매입 방식을 제도권 내 유지하기 위한 자본시장법 개정안이 국회에서 논의 중임

●부동산 조각투자 상품의 발행사는 유통사 부재로 한시적으로 유통사 역할도 수행하였으나, 금융위원회는 투자자 보호 및 이해상충 방지를 위해 발행과 유통을 분리하고자 *장외거래소 인가 관련 법령(’25.9.23일 시행)을 신설함

- *금융위·금감원은투자자보호 및 시장효율성 위해 신규인가 장외거래소를 2개로 제한하였으며, NTX컨소시엄, KDX의 장외거래소 사업자 예비인가를 승인함

◈ 부동산 조각투자 상품의 특징 및 비교

●부동산 조각투자는 최소 자본요건, 자산 처분제한기간 측면에서 리츠와 부동산 펀드 대비 설립 및 운용 제약이 적으며, 직접적인 부동산 취득이 아닌 수익증권 매입으로 취득세 과세 대상에서 제외된다는 장점이 있음

 - 매입 공모 완료 후 신탁 및 수익증권 발행 방식은 부동산 소유권이 바로 신탁사에 이전되어 발행사 또한 취득세를 내지 않는다는 장점이 있으나, 생소한 사업방식과 공모기간으로 인해 매매가격 협상에서 불리한 점이 있음

●부동산 조각투자는 또한 부동산펀드와 부동산 P2P 대비 유동성과 투자자 권한에 있어 우위를 점하고 있으나, 수익구조와 투자위험 요인에 있어 유사한 리츠와 비교해서는 상대적으로 낮은 유동성을 가짐

●또한 부동산 조각투자는 리츠와 부동산펀드와 달리, 자산 매입 시 차입이 불가능하다는 단점을 가짐

◈ 부동산 조각투자 상품 시장현황

●‘26년 3월 기준, 누적 부동산 조각투자의 누적 발행 상품 수는 27개이며, 누적 연면적 20,430m², 누적 모집금액 11,731천만 원(1.2천억 원)으로 파악됨

●모집금액별 상품 수는 ‘20억 미만 상품’이 12개(44%)로 가장 높은 비중을 차지했으며, ‘100억 이상 상품’ 또한 15%(4개)를 차지하고 있음

●부동산 조각투자 상품의 평균 연 환산 배당수익률은 4.5%(서울 4.0%, 서울 외 5.3%)로, 리츠 보다 상대적으로 낮고 부동산펀드와는 유사한 수익률로 나타남

●‘건물 일괄 매입’ 상품과 ‘건물 일부 매입’ 상품의 발행 비중(각 48%, 52%)과 평균 배당수익률(각 4.5%, 4.4%)은 유사하게 나타남

●임대수익 유형은 ‘매출연동 임대료’ 와 ‘고정 임대료’ 2가지로 나타났으며, 고정 임대료 방식의 발행 비중(78%)과 평균 수익률(4.8%)이 ‘매출연동 임대료’ 상품보다 높게 나타남

- 시장 초기 ‘매출연동 임대료’로 수익률을 제고할 수 있을 것이라는 기대와 달리, ‘고정 임대료’ 방식 수익률이 높게 나타남

●시설 유형별 상품은 ‘오피스’ 상품이 41%(11개)로 가장 많은 비중을 차지하였으며, 평균 연 환산 배당수익률 또한 5.6%로 타 상품 대비 높게 나타남

●이와 달리 오프라인 매장 침체 영향으로 ‘F&B’ 상품의 평균 연 환산 배당수익률은 2.5%로 가장 저조하게 나타남

●매각 기간별 상품은 첫 배당부터 매각대금 분배까지 기간이 4년 이내인 상품이 전체 상품의 41%(11개)를 차지하였으며, 이 중 2년 이내인 상품은 전체 상품의 30%(8개)을 차지함

●매각된 상품의 평균 매각 수익률은 7.0%이며, 임대 배당수익률이 높을수록 매각 기간이 단축되는 경향을 보임

●배당주기별 상품 수는 ‘1개월’ 단위 상품이 56%(15개), ‘3개월’ 단위 상품이 37%(10개)로, 1~3개월 주기의 상품이 약 93%(25개)을 차지함

●반면, 리츠의 경우 ‘6개월’ 단위 상품이 51%(227개), ‘12개월’ 단위 상품이 47%(207개)로 리츠 대비 부동산 조각투자 상품의 배당주기가 상대적으로 짧은 것으로 파악됨

◈ 부동산 조각투자 상품과 기존 간접투자 상품과의 비교 분석

●부동산 조각투자 상품과 기존 간접투자 상품의 주요 차이를 발행사 관점에서 비교하면, 부동산 조각투자는 최소 설립 자본요건에 대한 부담이 상대적으로 낮고 처분제한기간이 없어 타 간접투자 상품 대비 설립 및 처분이 용이한 것으로 나타남

●하지만, 자산 매입 시 차입이 제한되어 공모자금 또는 자기자본을 통해 매입 재원을 확보해야하는 구조적 한계로 인해 부동산 조각투자 상품의 자산 규모는 타 간접투자 상품 대비 작은 것으로 나타남

●이에 비해 리츠 및 부동산 펀드의 경우 소형 부동산 운용 시 자산운용사 설정 등 필수 절차에 따른 비용 부담 대비 임대 수익이 낮아, 향후 운용자산 규모에 있어 부동산 조각투자와 리츠 및 부동산 펀드간의 양극화 현상이 나타날 가능성이 있을 것으로 보임

●부동산 조각투자 상품과 기존 간접투자 상품의 주요 차이를 투자자 관점에서 비교한 결과, 부동산 조각투자 상품은 상대적으로 수익률 수준이 높지 않으며 소형 규모 및 단일 임차인 구조로 인한 공실 리스크가 존재하여 위험 대비 수익성 측면에서 타 간접투자 상품 대비 경쟁력이 제한적인 것으로 파악됨

●하지만, 월 배당 주기가 대부분 1~3개월 주기(93%)로 짧고, 기초자산 또한 2년 이내 매각되는 상품 비중이 30%에 달하는 등 투자금 회수 및 수익 실현 기간이 타 간접투자 상품 대비 비교적 빠르다는 장점이 있음

현재 리츠는 정기배당 시 결산, 주주총회 의무와 중간 배당, 분기 배당 횟수 제한으로 인해, 부동산 펀드는 운용 효율성 및 안전성의 문제로 인해 월 배당이 어려움

●발행사의 역량으로 장기 임차인 확보가 가능할 경우, 해당 부동산 조각투자 상품은 상대적으로 수익률은 낮으나 투자 안전성과 빠른 수익 실현이 빠른 상품으로 투자자 관심을 확보할 수 있을 것으로 보임

◈소결 및 향후 과제

●본 고는 투자 접근성과 유동성 측면에서 새로운 부동산 투자 방식으로 주목받고 있는 부동산 조각투자의 개념과 시장 현황을 분석하고, 타 부동산 간접투자 상품과의 비교를 통해 부동산 조각투자의 차별적 특징을 분석함

●현재 국내 부동산 조각투자 상품은 부동산 임대 수익에 대한 권리를 신탁을 통해 수익증권으로 분할 발행됨

●부동산 조각투자 시장 현황을 분석한 결과, 현재 누적 발행 상품 수는 27개, 모집금액 규모는 200억 미만 수준으로 나타났으며, 평균 연 환산 배당수익률은 4.5% 수준으로 파악됨

●부동산 조각투자 상품은 발행사 측면에서 대규모 투자는 어렵지만 설립 및 처분이 용이하다는 장점이 있으며, 투자자 입장에서는 위험 대비 수익성은 낮은 편이나 수익 실현 기간이 짧다는 특징이 있음

●부동산 조각투자 상품은 리츠와 부동산펀드 대비 상대적으로 수익률은 낮으나, 장기 임차인이 확보된 경우 투자자 입장에서 안정적이고 빠른 배당수익과 매각차익 실현이 가능하다는 차별적 특징을 보유하고 있으므로, 향후 발행사의 장기 임차인 확보 역량이 상품 신뢰도와 투자자 유치가 핵심 성공 요인(KSF)이 될 것으로 보임.

●또한, 투자 안전성 제고를 위해서는 장기 임차인 확보와 함께 수익 증권의 유동성 확보가 병행될 필요가 있으며, ‘26년 예비 인가된 2개의 조각투자 장외거래소 NXT컨소시엄과 KDX를 통해 낮은 유동성이 보완될 것으로 기대됨

●현재 소규모 자산 운용, 비교적 간소한 정산 구조 및 의무사항 등으로 인해 부동산 조각투자 상품은 단기 배당이 용이하다는 장점을 가지고 있으나, 향후 관리 대상인 자산이 증가할 경우 운영관리 부담이 확대되어 단기 배당주기 유지가 어려울 수 있으므로, 블록체인과 스마트 컨트랙트 기술을 활용한 자동 거래 및 배당 관리 시스템을 구축하여 현재 부동산 조각투자 상품의 경쟁력을 유지할 수 있는 기반을 마련할 필요가 있음

  - 현재 IT 기술로도 자동 관리 시스템은 기술적으로 구현 가능하나, 관계 기관별 상이한 구조로 인해 정보 연계 한계 발생함

  - 향후 조각투자 시장이 다수 소형 부동산 상품 중심으로 확대될 경우 운영관리 비용 증가될 수 있으므로, 유통 플랫폼(장외거래소)와 발행사 간 정보가 자동 연동되며 플랫폼 간 상호운용이 가능한 표준화된 블록체인 토큰방식이 필요할 것으로 보임

●상품 공급 측면에서 조각투자와 신탁 기반 공모 후 매입 구조 방식에 대한 생소함으로 인해 자산 매각자(부동산 소유자)의 참여 유인이 제한되는 경향이 있었으나, 향후 조각투자 발행사가 단순 투자자 모집 기능을 넘어 부동산 소유자와 투자자가 자발적 참여 가능한 플랫폼 역할까지 수행할 경우 매각자의 정보 비대칭을 완화하고 투자 유치 시간을 단축되어 상품 공급 확대와 함께 조각 투자 시장 활성화가 가속화될 수 있을 것으로 기대됨

‘25년 6월 조각투자 발행 증권업 스몰라이센스 시행된 후 개인 자산 대상으로 상품 발행 시 2)선매입 방식이 요구되고 있으나, 기존 활용되었던 1)공모 후 매입 방식을 제도권 내 유지하기 위한 자본시장법 개정안이 국회에서 논의 중

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

* 이 글은 부동산마켓브리프 26년 6월호(2026. 06. 02.)에 동시 게재되었음