경기 변화에 따른 오피스 수요 전망  

 서울시 오피스 평균 공실률은 2017년 1/4분기 현재 10.6%(대형 10.7%, 중소형 8.2%)를 기록하고 있다. 2016년 2/4분기 처음으로 10%대를 돌파한 이래 상승세를 이어가고 있는 중이다. 

 자연공실률 수준을 훨씬 넘어서 10%대를 상회하고 있는 오피스 공실률이 향후 어떻게 변동할 지 향후 전망에 대한 관심이 높아지고 있으며 이를 위해 어떠한 요인에 따라 이 공실률이 변동하고 있는 지를 알아 볼 필요가 있다.  

 오피스의 공실률은 공급된 오피스의 총 공급면적 대비 비어 있는 면적의 비율이다. 또한 공급된 면적에서 비어 있는 면적을 뺀 만큼을 오피스 수요라고 할 수 있다. 오피스 공실률은 오피스 수요를 추정하는 과정을 거처 추정된다.   

 오피스 수요는 기업의 실적에 따른 투자 및 고용 변화와 산업구조의 변화, 1인당 사용 면적 원 단위의 변화 등에 의해 증감하게 된다.

단기적으로 직접적인 영향을 줄 수 있는 기업의 실적 및 생산활동은 거시경제 환경의 변화에 영향을 받으므로 이러한 환경 변화를 예측함으로써 향후 오피스 수요의 변동을 전망할 수 있다고 할 수 있다.  

반면 산업구조의 변화와 1인당 사용 원단위는 장기간에 걸쳐 이루어지거나 수요에 직접적으로 영향을 주지 못하는 측면이 있다. 

 본 고에서는 시계열 모형 등 다양한 추정 모형을 통해 경기변동과 오피스 수요 변동의 관계를 정립하여 오피스 수요를 예측 하며 이 수요 증감에 의해 공급된 오피스 물량의 시장 흡수 정도를 파악함으로써 향후 공실률을 예측 함을 목적으로 한다. 

모형 추정을 통한 분석에 앞서 우선 종속변수인 오피스 수요와 각 독립변수들 간의 상관관계를 분석하였다. 분석한 결과 환율을 제외한 대부분의 거시경제 지표, 고용 지표 등과 매우 높은 상관관계를 보이고 있다.